¿Alquilas una vivienda a una empresa para que sea residencia habitual de sus empleados? Cómo afecta esto a la tributación en la Agencia Tributaria respecto al IVA y las retenciones de IRPF

Alquilar una vivienda a una empresa para que la use uno de sus empleados o su administrador es una operación frecuente, pero que puede generar dudas fiscales importantes: ¿Hay que aplicar IVA? ¿Hay que practicar retención del IRPF? ¿Cómo debe redactarse el contrato?

En este artículo resolvemos estas cuestiones paso a paso, según la legislación vigente, doctrina de la Dirección General de Tributos y sentencias relevantes.

¿Está exento de IVA el arrendamiento de vivienda a una empresa?

El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA establece que estarán exentos de IVA los arrendamientos de edificaciones destinados exclusivamente a vivienda.

Sin embargo, si el arrendatario es una empresa, la exención solo se aplica si se cumplen ciertos requisitos:

Requisitos para aplicar la exención:

• La vivienda debe usarse exclusivamente como residencia habitual.
• En el contrato debe identificarse nominativamente a la persona física que ocupará la vivienda (nombre completo y DNI).
• Se debe prohibir expresamente el subarriendo o cesión a terceros.

Si no se identifica al ocupante, o si la empresa puede designarlo libremente o cambiarlo durante el contrato libremente, la exención no aplica y el alquiler debe llevar IVA.

Cuándo se debe aplicar IVA (21%)

El alquiler estará sujeto y no exento de IVA en estos casos:

• El contrato no identifica al ocupante físico.
• La empresa puede cambiar al usuario de la vivienda libremente y de manera unilateral.
• La vivienda se usa para fines distintos a vivienda habitual (ej. oficina, alquiler temporal rotativo).

En estos casos, deberá emitirse factura con IVA y declararse en el modelo 303 de autoliquidación trimestral.

Retención del IRPF: cuándo sí y cuándo no

Regla general:

Según el art. 75 del RIRPF, los arrendamientos urbanos están sujetos a retención del IRPF si quien paga es una empresa o un profesional.

Excepción:

No hay obligación de retener si:

• El arrendamiento es de vivienda para empleados con contrato laboral.
• Las rentas no superan 900 € anuales.
• El arrendador está en el epígrafe 861 del IAE y cumple con los requisitos.

*En el caso de vivienda alquilada para un administrador (sin relación laboral), sí debe practicarse retención.

La empresa deberá ingresar dicha retención mediante el modelo 115 y declararla en el modelo 180 anual.

Ejemplo práctico

Una persona física alquila una vivienda a una empresa. En el contrato:

• Se indica que la vivienda será usada nombre y apellidos completos con su DNI.
• Se establece que no puede subarrendarse ni usarse por otra persona.
• El uso será exclusivamente residencial.

En este caso:

• No se aplica IVA (está exento).
• Sí se aplica retención del IRPF, porque no se trata de un empleado sino de un administrador.

Recomendaciones para propietarios

• Redacta contratos claros e identifica al ocupante final con nombre y DNI.
• Incluye una cláusula que prohíba el subarriendo o cesión a terceros.
• Exige a la empresa arrendataria que practique la retención y entregue el modelo 180.
• Guarda el contrato original firmado como justificante ante Hacienda.

Conclusión

• Si alquilas una vivienda a una empresa, puedes aplicar la exención de IVA siempre que el contrato identifique a la persona física que la va a ocupar y se prohíba su uso por terceros.
• Si no se identifican los usuarios o hay posibilidad de cesión, deberá aplicarse el 21% de IVA.
• Si el arrendamiento no es para un empleado con contrato laboral, la empresa deberá practicar retención de IRPF.

Este criterio está plenamente respaldado por consultas vinculantes como la V1565-18, sentencias como la del TSJ de Andalucía (1710/2015) y la doctrina actual del TEAC y la DGT.

¿Tienes dudas sobre cómo redactar un contrato de este tipo o cómo emitir el recibo?

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